Verkehrswertgutachten vs. Finanzamt: So legen Sie erfolgreich Einspruch gegen die Schätzung ein
Sachverständiger Lars Kuntz
AUTOR, GUTACHTER UND GESCHÄFTSFÜHRER
Vorwort
Das Finanzamt nutzt bei der Besteuerung von Immobilien (z. B. bei der Erbschaftsteuer oder der Kaufpreisaufteilung) oft vereinfachte, pauschale Schätzverfahren. Die Folge: Der festgestellte Wert ist höher als der tatsächliche Verkehrswert Ihrer Immobilie, was zu einer unnötig hohen Steuerlast führt.
Wenn Sie mit der Schätzung des Finanzamts nicht einverstanden sind, ist der Einspruch Ihr wichtigstes Recht. Ein Verkehrswertgutachten ist dabei das effektivste Beweismittel. In diesem Artikel erfahren Sie, wie Sie formell Einspruch einlegen, welche Beweislast Sie tragen und wie ein Gutachten den Ausschlag zu Ihren Gunsten gibt.
Die Problematik der amtlichen Pauschalbewertung
Die Schätzungen des Finanzamts (z. B. der Grundbesitzwert) ignorieren individuelle, wertmindernde Faktoren, wie:
- Massiver Sanierungsstau: Die Kosten für die Instandsetzung sind oft nicht im Ansatz berücksichtigt.
- Veraltete Technik: Eine ineffiziente Heizung oder Mängel an der Bausubstanz werden übersehen.
- Mikrolage: Ungünstige Faktoren wie Lärm oder komplizierte baurechtliche Situationen werden bei der Pauschalbewertung nicht erfasst.
Diese pauschale Vorgehensweise führt dazu, dass der Verkehrswert im Bescheid oft zu hoch angesetzt wird.
Der formelle Einspruch: Fristen und Begründung
Wenn Sie einen Steuerbescheid erhalten, der auf einer falschen Immobilienbewertung basiert (z. B. den Bescheid über den Grundbesitzwert), haben Sie in der Regel einen Monat Zeit, um schriftlich Einspruch einzulegen.
- Fristwahrender Einspruch: Legen Sie innerhalb der Monatsfrist Einspruch ein. Die Begründung können Sie zunächst nachreichen.
- Beweislast tragen: Im Einspruchsverfahren tragen Sie die Beweislast. Das heißt, Sie müssen dem Finanzamt den tatsächlichen, niedrigeren Wert nachweisen.
- Das Gutachten als Beweis: Das Verkehrswertgutachten, erstellt von einem zertifizierten Sachverständigen, ist der einzige rechtlich anerkannte Nachweis, der den amtlichen Wert widerlegen kann (gestützt auf § 198 BewG).
Wie das Gutachten den Einspruch stützt
Ein Verkehrswertgutachten liefert die detaillierte und nachvollziehbare Begründung, die das Finanzamt benötigt, um seine Schätzung zu korrigieren. Der Gutachter dokumentiert präzise alle Mängel, die Restnutzungsdauer und die realen Marktgegebenheiten.
Ist der im Gutachten ermittelte Verkehrswert niedriger als der amtliche Wert, muss das Finanzamt den Wert korrigieren.
Fazit
Der Einspruch gegen eine fehlerhafte Schätzung des Finanzamts ist Ihr wirksamstes Mittel zur Steuerersparnis. Die Investition in ein Verkehrswertgutachten ist dabei unerlässlich, um diesen Einspruch erfolgreich zu führen.
Es schützt Sie vor unnötigen Steuerzahlungen und sorgt dafür, dass die Besteuerung auf dem tatsächlichen Wert Ihrer Immobilie basiert.
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Lars Kuntz
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