Kaufpreisaufteilung prüfen: Warum das Finanzamt den amtlichen Rechner anzweifelt
Sachverständiger Lars Kuntz
AUTOR, GUTACHTER UND GESCHÄFTSFÜHRER
Vorwort
Für Vermieter ist die korrekte Kaufpreisaufteilung in den abschreibbaren Gebäude- und den nicht abschreibbaren Grundstücksanteil der Schlüssel zur AfA-Abschreibung. Viele nutzen hierfür den Online-Rechner des Finanzamts.
Doch selbst die Ergebnisse dieses "amtlichen" Tools werden vom Finanzamt in der Praxis oft angezweifelt oder korrigiert. Das wirft die Frage auf: Warum?
In diesem Artikel beleuchten wir die Schwachstellen des amtlichen Rechners, erklären, wann das Finanzamt hellhörig wird und warum ein Verkehrswertgutachten die sicherste Lösung ist.
Die Schwächen des amtlichen Rechners
Der Rechner des Finanzamts ist ein pauschales Instrument zur Plausibilitätsprüfung. Er basiert auf statistischen Daten wie Bodenrichtwerten und standardisierten Herstellungskosten. Er ignoriert jedoch die individuelle Realität der Immobilie:
- Zustand und Mängel: Der Rechner kann Sanierungsstau, Bauschäden oder eine stark verkürzte Restnutzungsdauer nicht erfassen. Diese Faktoren würden den Gebäudewert massiv mindern.
- Überhöhter Gebäudewert: Wird ein Gebäudeanteil vom Steuerpflichtigen künstlich hoch angesetzt, um die AfA zu maximieren, lehnt das Finanzamt dies ab, selbst wenn der Rechner dies zulassen würde.
- Korrekturfaktor: Das Finanzamt wendet in der Praxis oft eigene Korrekturfaktoren auf die Rechnerergebnisse an, wenn das Ergebnis zu sehr von den lokalen Marktgegebenheiten abweicht.
Wann das Finanzamt die Kaufpreisaufteilung prüft
Das Finanzamt wird bei der Kaufpreisaufteilung besonders hellhörig, wenn die Verhältnisse stark von den statistischen Durchschnittswerten abweichen, insbesondere wenn:
- Der Gebäudeanteil 80 % oder mehr des Gesamtkaufpreises ausmacht.
- Es sich um einen Altbau handelt, dessen Restnutzungsdauer mutmaßlich hoch angesetzt wurde.
- Die AfA-Höhe zu einem Verlustvortrag beim Vermieter führt.
In diesen Fällen verlangt das Finanzamt eine detaillierte Begründung für die Aufteilung.
Das Gutachten als unanfechtbare Lösung
Ein Verkehrswertgutachten ist die einzige Möglichkeit, die Schätzung des Finanzamts rechtssicher zu korrigieren. Der Gutachter dokumentiert detailliert den Zustand, Mängel und die korrekte Restnutzungsdauer, was den Gebäudewert exakt bestimmt.
Dies verschafft Ihnen:
- Die maximale AfA durch eine realistische Kaufpreisaufteilung.
- Rechtssicherheit, die bei der Nutzung des Online-Rechners oft fehlt.
Fazit
Verlassen Sie sich nicht blind auf den amtlichen Rechner des Finanzamts. Die Kaufpreisaufteilung ist zu wichtig für Ihre Steuerersparnis. Bei Abweichungen vom Durchschnitt oder bei Altbauten ist die Beauftragung eines Verkehrswertgutachtens der sicherste Weg, um die AfA-Abschreibung zu optimieren und langwierige Auseinandersetzungen mit dem Finanzamt zu vermeiden.
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Lars Kuntz
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